“告别公摊” 影响几何

图为：武汉市东湖高新区关东街龙城社区附近的住宅。（湖北日报全媒记者 陈勇 摄）

　　2月23日，一则“公摊面积取消”的消息被刷屏。

　　此事源于近日住建部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。对此，网络上一些文章争相解读“告别公摊”“楼市巨变”。

　　一石激起千层浪。各种跟帖、评论纷纷发问：住宅建筑果真要“取消公摊”？以后物业管理费是否就按套内面积计交？本地专家和业内人士在接受记者采访时称，如果“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”得以落实，百姓购房将会更明白，消费更安心。但此事牵一发而动全身，涉及住宅价格、物业管理、配套建设等系列制度规范须随之调整，后续政策走向和具体影响尚有待观察。

　　百姓买房，“所见即所得”

　　2月15日，住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿。住建部称，这是落实我国构建强制性工程建设规范体系要求之举。这38项规范，包括城乡给水工程项目、排水工程项目、燃气工程项目、供热工程项目、住宅项目等规范。这些文件起初并未引起公众太多的关注，包括《住宅项目规范（征求意见稿）》。

　　近两日，当网络上将“住宅项目”的相关内容解读为“告别住宅公摊”，立即引发高度关注。

　　湖北日报全媒记者查阅发现，住建部网站“征求意见”专栏中公示的《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文2.8万多字，其中涉及“公摊”的只有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一句话，在征求意见稿第2、第4、第6条。

　　“套内面积”，何以引起社会如此强烈关注？

　　原来，多年来百姓买房，多以包括套内面积、公摊面积在内的“建筑面积”交易。这其中的公摊面积就是分摊的公用建筑面积，包括大堂、走廊、过道、电梯前厅等。中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，小区总要有公用建筑，其建设成本通常会摊在住宅价格中。

　　近年来，“公摊”受到越来越多的诟病。“买100平方米得70平方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。更重要的是，公摊面积群众通常无法测量，都是开发商说了算，这其中有多少“猫腻”，一直备受质疑，被一些人士称为房地产市场“最不透明的一项指标”。

　　负责起草此规范的中国建筑科学研究院有限公司负责人在接受新华社记者采访时说得很明白，国际通行做法是按套内使用面积计算。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，就是为了与国际惯例接轨。一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

　　相关影响有待观察

　　家住武昌民主路的李女士有两个孩子，公婆偶尔也来住，90平方米的房子紧巴巴的，早就想换大房子。“公摊面积取消”的消息一出，她不禁担心：开发商不会做亏本买卖，真按套内使用面积卖房，公摊部分还是含在房价里，房价会不会大涨？开发商会不会在公用建筑上偷工减料？

　　2001年出台的《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。省房地产经济学会会长叶学平表示，无论用哪种面积计算方式，从一定时期看房屋总价应该不会产生太大的变化，具体影响有待观察。

　　业内人士解释说，一套房子建筑面积100平方米，其中公摊20平方米。眼下按建筑面积计价单价1.2万元，总价120万元。如果按套内面积计算，开发商会将公用建筑部分的成本摊在房价中，单价或将上扬，即住宅单价可能会调至1.5万元，但120万元的总价应该不会有大的变化。

　　然而，公摊不同的住宅，未来就可能价格有别了。由于公摊比例不透明且没有统一标准，一些开发商暗箱操作、打擦边球，购房者又很难去核实公摊比例，价格、总价都基本相同。今后如果按套内面积交易，公摊比例不同的房子就无法再卖一样的价钱。比如，同地段、同建筑面积的房子，一套公摊比例20%，另一套公摊比例30%，还能卖同一价格吗？业内人士预计，公摊不同的二手房，将来价格可能会有较大的区别。

　　许多网民在网上留言发问，按套内面积交易，物业、取暖等费用是否也按此收？开发商不能玩“猫腻”了，会不会对配套设施偷工减料？

　　据了解，此次公布的规范涉及住宅建筑方方面面，包括城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层以上应配电梯，新建设项目集中绿地面积人均不少于0.5平方米，至于装修中的地板、电线、卫生间等设施及布局配套、室内外空间等都有详细的强制性标准，开发商想偷工减料将会比较困难。

　　至于物业管理费，按照去年施行的《湖北省物业服务收费管理办法》，前期物业（房屋交付至小区业主大会成立）的收费实行政府定价，其他物业收费执行市场调节价，物业服务费以建筑面积为计价单位。李国政认为，目前新政尚处于公开征求意见阶段，如果真要取消公摊面积，可谓牵一发而动全身，住宅建设从前期的规划、设计、工程施工，到后期的装修、物业管理等一系列制度规范都要做出调整并重新测算，因此，真要取消公摊面积，还有相当长的路要走。（湖北日报全媒记者 彭一苇）