保障居民安全便利乘用电梯 合力化解故障多维修难问题

通过设立隐患整改专项资金、居民自筹资金等方式，武昌区水果湖街舒心苑小区维修更换改造了3部电梯  李永刚 摄

　　近年来，武汉市在用电梯数量快速增长。截至2018年7月底，全市登记在册的电梯111474台，其中，住宅电梯67998台。与电梯飞速发展趋势相对应的是，电梯故障频发、维修改造不及时、严重影响群众出行的问题仍然突出，投诉量居高不下。2018年1月至今，武汉城市留言板收到电梯相关投诉4744件，涉及全市超过700个住宅小区。其中，电梯维修难、改造时间长案例众多，市民反映强烈。特别是今天夏季，一些电梯因维修停摆数月，小区居民冒着高温爬楼出行，生活十分不便。

　　资金筹措难

　　是电梯维修改造难的主要原因

　　网民李先生反映：大学园路光谷麒麟社一栋楼里两台电梯常年无法正常运行，业主通知物业找人维修，一般都需要两周才能修好重新运行，但过不了几天电梯依然会坏，18层高楼常年只有一台电梯可以运行，有时两台电梯都无法使用，时有业主被困电梯的事发生。

　　网民孙先生11月26日反映：航天花园小区申请的房屋维修基金公示期已经过了十多天，但是维修基金迟迟没有下来。电梯安全无小事，航天花园电梯都是运行了16年以上的老电梯。

　　网民宋先生投诉称，江夏梅南山居高层G1栋客运电梯出现问题，多次向物业反馈，物业一直说零件损坏，还未购买，该问题电梯又时开时不开，物业也一直无人管理和修缮……

　　据了解，电梯维修停运老旧电梯占大多数。电梯作为一种机电产品，其运行状况尤其是故障发生频次与电梯使用年限有关，特别是使用15年以上的老旧电梯零部件老化磨损严重。按照《特种设备法》《武汉市电梯安全管理办法》等相关规定，电梯零部件老化磨损严重电梯存在严重安全隐患，不能保证正常运行，就必须依法停运。

　　除了老旧电梯，新装电梯同样面临维修问题。据青山区某住宅小区物业管理公司经理李金介绍，新装电梯经过了安装检验，理应不会出现故障，问题就出在装修阶段。“一些装修队伍，出于降低成本和省事儿、省力的考虑，该装袋的装修垃圾、材料不装袋；为了自己使用方便，强制阻挡电梯门关闭；久等电梯不来时，踢、踹厅门等。这些都是造成电梯故障居高不下的重要原因。结果等大家全都装修一新后，作为公共设备的电梯则残破不堪。”

　　调查显示，电梯维修难、改造时间长，一方面是向厂家订购零部件及改造维修施工需要一定时间，更重要的是一些小区电梯更新、改造、维修费用不能及时筹措到位。

　　依法提升业主对公共财产责任意识

　　电梯维修该花的钱还是要花

　　电梯是一种特种设备，小区电梯作为房屋及其配套设施设备，相关责权在《特种设备安全法》《武汉市电梯安全管理办法》和新修订的《武汉市物业管理条例》中，均有规定。

　　根据相关法规，电梯大修改造的费用来源为住宅专项维修资金。据了解，今年5月修订后的《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定，电梯故障等8种情形可开辟使用维修资金的“应急通道”，从启用程序上来说不需2/3业主签字表决。从理论上讲，启动“应急通道”后，申报资料齐全，办理时间从以前10个工作日缩短为3个工作日。

　　但是，“应急通道”用不用，有的小区业主长时间难以达成一致。有的是住宅专项维修资金不足、业主不愿意出资维修，有的是认为住宅维修资金能省就省，有的是业主与物业公司之间意见不合、不同意动用住宅专项维修资金。

　　武汉市政协委员王涛曾听过多个小区的维修协调会，动用维修资金必须要业委会敲章同意，但业委会和物业公司对维修资金的使用意见不合，维修项目只好叫停。

　　“类似情形不在少数。业委会是替广大业主管钱的，但那个‘章’实在攥得太紧了，生怕维修资金账户里的钱又要减少。于是，业委会不同意，没钱修，物业公司也不管了，这件事就没法办了，整个就是不良循环。”王涛说。

　　不少物业公司人员反映，新建小区电梯需要维修时，业主以没有入住使用为由、开发商以电梯安装检验合格为由、物业公司以电梯是业主共有财产为由，都拒绝掏钱维修。老旧电梯维修需要启用住宅专项维修资金时，一些业主要么不愿意运用这笔钱，要么能省就省。

　　武汉市政协委员、市社科院政法所所长田祚雄认为，在小区电梯维修改造资金筹措上，反映出当前一些业主对共有财产责任意识的淡漠。

　　“小区电梯作为公共财产，权属在于业主每个人，无论是为公共安全，还是为自身安全，业主都应使用好、维护好电梯。”法律专家称，住宅电梯实际上是全体业主的共有财产，每位业主既是电梯产权所有人之一，又是电梯的主要使用者。《特种设备安全法》第三十八条就明确了特种设备共有人的责任和义务，明确小区全体业主是住宅电梯的共有人，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。

　　但是，从电梯使用、日常维护到大修改造的状况看，业主对共有财产责任意识都亟待提高。

　　当前，电梯的运行电费、日常维护保养费以及年检费用等来自于住宅小区各业主所交的物业费。走访武汉市各区住宅小区，多家物业公司负责人表示，一些业主不交物业费或不愿合理提高物业费，致使小区电梯日常维保经费收不全、收不足，难以保证电梯日常维护效果。

　　“还有一些业主认为，小区电梯由物业公司管。”一位物业公司负责人坦诚，“其实根据法规，物业公司只是受小区业主或者业主委员会委托聘请的管理机构，权力极其有限。”

　　对于电梯维修改造资金筹措，2018年5月12日颁布的《市人民政府关于修改<武汉市住宅专项维修资金管理办法>的决定》（武汉市政府令第286号）中规定，需要动用有房屋维修资金的，业主、业委会、物业公司、维保单位及时协商取得一致意见，申请流程按照有关规定执行。对于住宅专项维修资金不足或者未建立住宅专项维修资金的，按照“谁受益、谁出资”的原则，由电梯所有权人也就是业主共同筹措电梯维修、改造、更换资金。

　　因此，电梯维修改造资金，业主是筹资责任主体，“业主意识要提升，该用就别省着”， 田祚雄认为，“小区电梯，如果该修不修，一旦发生业主人身伤害事故，如果物业公司行使了告知义务，但业委会不作为，业委会将承担不小的责任”。

　　依法提升政府监管协调水平

　　推动电梯维修改造经费筹集

　　“推进住宅电梯维修改造，相关各方切实依法履责、携手共治至关重要。”市人大代表，武昌区水果湖街东亭社区党委书记、主任王学丽认为，解决电梯维修难的问题需要政府发挥社会服务的职能，由街道、乡镇等基层政府组织各方面的力量，协调物业公司等相关单位进行管理。

　　房屋维修资金是电梯维修改造经费主要来源。但是，我市2002年开始实施住房维修资金制度，之前的老旧小区没有归集这笔资金，一些老旧小区形成了房屋维修资金账户空户的情况。还有一些老旧小区，因产权不明等原因，存在资金缺口等问题。

　　对于维修改造资金这方面难题，根据《武汉市电梯安全管理办法》相关规定，住宅电梯存在严重事故隐患，不采取重大修理、改造或者更新难以消除隐患且相关方对经费筹集、整改方案等达不成一致的，所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织使用管理单位、业主代表和区住房保障房管、特种设备安全监督等行政管理部门共同商议，确定电梯修理、改造或者更新方案和费用筹集方案。

　　在经费筹集中，小区物业服务企业作为电梯管理使用单位，根据《武汉市电梯安全管理办法》相关规定，应及时组织筹措电梯维护保养和维修改造资金，督促维保单位及时更换达到报废技术条件的零部件，排除故障隐患。房管部门要督促物业服务企业依法履行电梯管理责任，依法及时办理住宅专项维修资金用于住宅电梯修理、改造、更新工作。

　　电梯大修改造的费用测算是根据电梯大修改造的项目、层站（楼层）、工程量而定，从几万元到十几万元不等。电梯更新费用的决定因素很多，比如，建筑物的井道尺寸、设备的提升高度、额定载重量、功能的选择等等。

　　质监管理部门一方面要加强对住宅小区电梯的监督检查，督促有关单位做好维保和检验检测；另一方面将通过开展技术研究、标准制定、安全评估等工作，为在用电梯大修改造提供技术支持。

　　推进住宅电梯维修改造，相关各方切实依法履责、携手共治至关重要。