解读湖北宅基地"三权分置"试点方案

　　原标题：让闲置宅基地和农房“活”起来——解读我省农村宅基地“三权分置”试点方案 

　　湖北日报全媒记者 方珞 见习记者 刘宇 通讯员 王磊

　　在宜城市流水镇莺河村，两年前闲置、废弃的农房，如今变成了农家乐、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年，宜城成为全国33个农村土地制度改革试点县市区之一。莺河村积极探索盘活利用闲置宅基地和农房的办法，发展特色乡村旅游产业，给村民们带来了可喜收益。

　　2018年中央1号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。宅基地“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

　　为了让荆楚大地更多闲置农房像莺河村的闲置农房一样“活”起来，8月6日，湖北省出台《农村宅基地“三权分置”试点工作方案》，确定黄陂、大冶、沙洋等12个县市区先行先试。湖北日报8月11日一版刊登《方案》出台消息后，引发热议。湖北省国土资源厅相关负责人对试点工作方案相关要点进行了解读。

　　集体所有权咋落实

　　《宪法》和《土地管理法》规定，农村土地为集体所有，城市土地为国家所有。湖北省国土资源厅相关负责人说，国有土地通过向土地使用者收取出让金，体现国家对土地的所有权；但农村宅基地为集体所有，集体无偿分配给符合条件的村民使用，属于福利性质，加之管理松散，集体组织参与宅基地使用管理的程度不高，造成一定程度上的所有权虚化。

　　本次试点，将探索落实宅基地集体所有权。试点地区的农村集体经济组织将在宅基地规划布局、占地标准、村容村貌、文化传承、环境保护、资格认定、流转使用等方面发挥重要作用。

　　以莺河村的改革探索为例。莺河村党支部副书记杨晶介绍，莺河村村委会在探索宅基地“三权分置”的过程中，通过调查摸底，针对“一户多宅”“空挂户”、宅基地荒废等情况，在尊重民意的基础上，由村集体出资回购，或农户按照超出面积交纳有偿使用费。2015年后，村集体花费近10万元改造了3家老房子，由村民来承包，发展乡村旅游，服务游客。这是该村探索落实宅基地集体所有权的方式之一。

　　湖北省国土资源厅提醒，这些探索均须符合中央文件要求、政策法规规定及发展战略导向。比如，宅基地规划布局、占地标准等都须符合《土地管理法》《城乡规划法》的相关规定。

　　为何强调宅基地农户资格权

　　谁具备拥有农村宅基地的资格？谁来认定资格？资格如何认定？一系列难题还须通过试点来探索。

　　《方案》称，将探索宅基地农户资格权的内涵、认定主体、认证程序、确权方式、权能作用等。鼓励试点地区因地制宜研究制定宅基地资格权的取得、保留、注销、恢复等管理办法。

　　宅基地“三权分置”，为何如此强调资格权？

　　湖北省国土资源厅相关负责人介绍，随着经济社会发展，今天农村面貌发生了翻天覆地的变化。过去，农村人口相对固定、业态单一、村庄变迁缓慢；如今，随着人口加速流动，村庄的格局变化越来越快，生产生活多样化趋势加剧，外村人员、城市人员，甚至“洋女婿”“洋媳妇”都可能成为一个村的成员。

　　农村宅基地以“户”为单位取得。那么，什么样的成员组成的“户”能够有资格获得宅基地。这正是需要试点探索的难题之一。以“户”为单位的资格权探索，“保障”意味十足，体现了国家通过适度放活使用权增加农民财产性收入的改革初衷，既是法理基础，也是实现途径。

　　正如杨晶所说，如果在莺河村能够明确资格权,等于给农民们吃了一颗定心丸——即使农民离开村庄打工，长期不回家，也保留获得宅基地的资格。这样就为宅基地使用权获得收益提供了基础。

　　放活使用权如何“适度”

　　据国家自然资源部等部门统计，全国至少有7000万套农房和3000万亩宅基地处于闲置状态。公开资料显示，2016年底，武汉现有农村房屋约73万套，长期空闲农房约11.6万套，空置率为15.8%。这些房屋如何发挥它们的价值？

　　放活使用权，意味着农民可把闲置农房出租给企业或个人。杨晶说，莺河村发展乡村旅游以来，普通的周末，有近千人来访。有些农户自己把老房子改建后经营农家乐，有些农户将老房子改造后出租给外来客经营，农户平均月盈利5000元左右。

　　但《方案》再次强调了“适度”，明文规定须探索放活宅基地和闲置房屋使用权的主体、范围、对象、用途、年限、方式、担保及收益分配机制。

　　湖北省国土厅相关负责人表示，不是来一个人，就可以租下闲置农房，经营农家乐。将来到农村租赁或合作，使用宅基地房屋的经营者，必须和当地乡村振兴的产业导向符合，有信用不良记录的人，也会受到限制。

　　同时，《方案》提出，要掌握现状、总结模式，并提出防范化解宅基地和闲置房屋使用权市场风险的建议。杨晶介绍，莺河村村委会正在谋划成立“宅基地流转协会”，协会作为中间人，对租赁者双方进行约束，保证宅基地有秩序流转，防范经济、安全、环境等方面的风险。

　　《方案》还提醒试点地区，宅基地“三权分置”助力农村新产业、新业态，关键在于妥善处理宅基地与农房的关系，防止出现一些不必要的纠纷。

　　有突破，也须坚持底线

　　湖北省国土厅相关负责人介绍，宅基地“三权分置”是国家重大改革任务，是乡村振兴战略的重要抓手，为适应经济社会的发展而试点。

　　宅基地“三权分置”改革试点，在两个方面体现了突破性，一是“资格权”的提出，创新和完善了宅基地制度；二是在操作层面上，扩大了农村宅基地的功能作用，原先保障农民居住属性为主的宅基地，有条件地区的农民有望从中获得商业收益，成为增加财产性收入的渠道。

　　试点改革有突破创新，也要坚守改革底线。

　　宅基地“三权分置”必须在现有法律法规范围内进行探索创新。试点必须确保“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的底线不动摇。

　　城里人到农村买卖宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所；农村集体土地上建设的小产权房、超过标准的宅基地用地不可通过“三权分置”改革合法化。

　　试点结束后，湖北省将提炼宅基地“三权分置”助推乡村振兴的经验模式，建成一批宅基地“三权分置”示范乡村，提出宅基地等农村集体建设用地管理改革建议，适时在全省推广。