用集体土地建租赁房 武汉试点一年试出了啥

　　原标题：用集体土地建租赁房 试点一年，武汉蹒跚起步

图为：近年来，武汉多举措修建廉租房、公租房，解决困难群众住房难题。图为武汉市青山区工人村街青宜居、青和居等廉租房小区。 （湖北日报全媒记者 梅涛 摄）

　　在集体土地上建房，增加租赁房房源。作为全国13个利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一，武汉确定了5个试点地块，除黄陂、江夏项目今年初有望动工外，其他地块仍处在前期工作中，试点工作整体上仍处于起步阶段。

　　2017年8月，作为建设住房市场长效机制的措施之一，国家在北京、上海 、武汉等全国13个城市，试点利用集体建设用地建设租赁住房，当年9月27日，试点工作启动会议在汉召开。

　　2018年初，武汉市上报的实施方案获得住建部及原国土资源部的批准，试点项目选址重点在产业园区、科创园区、大学园区等周边，优先利用农村闲置地、废弃地，以支持产业发展、完善区域功能、满足市场需求。根据实施方案，武汉选择在东湖高新区、江夏区、黄陂区、蔡甸区等4个区先行试点，当年6月底前完成试点项目立项、规划、用地、建设等批准程序，9月底前，完成项目拆迁安置等工作，启动集体租赁住房建设。2019年6月底前，项目竣工验收。

　　记者在采访中获悉，4个试点项目均有一定进展，但尚未开工建设，后又新增新洲区试点项目。5个区试点分别位于东湖高新区武汉未来科技城、江夏区小李村、黄陂区滠口村、蔡甸经济开发区玛瑙村及新洲区马鞍村。试点地块总面积不足100亩。

　　先期确定的4个项目中，滠口村、小李村已分别与两家国企合作成立了合资公司，预计2019年项目可开工建设；玛瑙村已基本完成农房拆迁。

　　湖北大学副教授李悦曾调研了4个先行项目。她认为，进展较快的项目附近产业、交通条件较好，企业看好发展前景。而进展较慢的项目，或是外来人口较少，或是周边配套设施不完善，企业仍在观望。（湖北日报见习记者刘宇、记者彭一苇）

　　武汉试点，试出了什么

　　13城试点集体建设用地上建租赁房的消息，曾一度成为市场热点。

　　按照我国规定，只有国有建设用地上才能建商品房，集体建设用地上建成的住房，被称为“小产权房”，不被法律认可。

　　于是出了这样的景象：同样是土地，因“国有”与“集体”的身份不同，前者往往是受到追捧的“明星”，后者则少人问津。一纸国家试点许可，或将打破两者之间的鸿沟，大幅增加租赁住房的供应。

　　一年的试点，武汉遇到了哪些难题？是如何破解的？前景如何？

　　闲置20年荒地，身价大涨

　　2018年11月22日，湖北日报全媒记者从黄陂汉口北大市场沿着汉口北大道往东2.5公里左右，来到了黄陂区滠口村，看到一块6亩左右的土地上搭着工棚，种着菜。这里是武汉5个试点项目之一。“村里的土地陆续被征用建设了市场、楼房，这块地较小，一直不知道干啥好。”滠口村支部副书记李先翱说，一闲置就放了近20年。

　　武汉启动集体建设用地建租赁住房试点后，滠口村村委会提出用这6亩地作试点。2018年9月18日，村民代表大会通过决议，滠口村与武汉市地产集团保障性住房投资建设有限公司成立合资公司，共同在这块集体土地上开发租赁房。

　　李先翱说，目前项目规划设计方案正在审批。未来，这里将建起一栋32层高楼、252套住宅，有75平方米、55-60平方米、45-55平方米等3种房型，有望2019年初开工。

　　滠口村周边，汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城等专业批发市场已成集群，高楼林立，交通发达。记者走访附近多家房产中介门店，试点地块周边小区一室一厅住房月租金在1100元到1300元之间，两室一厅住房月租金在1500元到1800元之间。

　　试点地块周边，村民自行出租住房的也不在少数。“40%的村民都有房屋出租，空房子一挂出招租广告很快就有人租。”村民李志权对试点项目信心满满：房子建成后不愁租不出去，不愁赚不到钱。

　　此前北京、上海的试点，已成为滠口村村集体向往的模板。上海闵行区七宝镇联明村2010年建成400多套租赁房，一年租金收入1200万元左右，既解决了外来人口住房问题，又壮大了集体经济。

　　武汉的5个地块，能否复制这一成功？武汉情况有别，答案是未必。

　　城市中的集体土地，往往在“城中村”。2004年起，武汉启动大规模的“城中村”改造，2013年二环线内已无“城中村”，预计到2020年，中心城区“城中村”将成为历史。目前集体土地多在城乡接合部，周边产业与配套仍在发展中，对外来人口吸引力不足，租赁房市场不成熟，准备投资的企业仍在观望。

　　“黄陂区项目先天条件是最好的，所处地段产业发达、交通便利、配套丰富，外来人口多。”湖北大学副教授李悦说，但黄陂区试点地块较小，这样的地块在武汉市也很难找出第二个。随着经济社会发展，城乡接合部变成新的城区，可能才会有更多合适的地块。

　　利益分配，重点关照村集体

　　在集体建设用地上建租赁住房，地方政府负责组织、协调、监督，开发企业负责提供资金、建设、运营，村集体与村民负责供地、配合建设，涉及多方。根据北京、上海等地的经验，建立合理的收益分配机制很重要。

　　武汉试点项目，重点关照村集体的利益。如江夏区试点项目，由小李村与武汉藏龙集团公司合作开发。村集体将土地使用权作价入股，占股51%，试点地块建设房屋的使用权均归属项目公司。武汉藏龙集团公司副总经理杨姣介绍，作价入股评估时，区政府安排了两个评估公司，作价就高不就低。

　　黄陂区的试点项目，村集体土地使用权占总股比15%，武汉市地产集团保障房公司投入8700余万现金入股，占总股比85%。村集体虽然占股较少，但项目房屋所有权等资产登记在双方成立的合资公司名下，合资公司由村集体监督管理，独立运作、独立核算。项目投入运营后的前3年，合资公司每年给村集体包干收益30万元。3年期满后，项目利润按双方所占股份分配。“因为项目建成后还需要一定时间运营才能盈利。”黄陂区国土资源和规划局副局长何波介绍。

　　武汉市国土资源和规划局相关负责人表示，下一步，将建立、完善投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制，完善集体建设用地增值收益分配。

　　运营盈利，仍是难点

　　2018年11月29日下午，在江夏区小李村试点项目附近的藏龙学校，接孩子的家长络绎不绝。但记者发现，这里距最近的工业园有2公里左右，周边没有公交车，藏龙学校放学后，周围就陷入了沉寂，这里会有人来租房吗？“距离试点项目300米，已规划建设珞珈中小企业总部基地，相关配套设施也会逐步完善。”杨姣表示，公司已申请在项目附近设立公交站点，但这都还需要时间。

　　调查的情况显示，试点项目一定时期内对试点项目周边的租赁市场或会有较大的影响，但因规模有限，且大多远离中心城区，对中心城区租赁房市场影响有限。

　　集体建设用地建租赁房项目，虽然土地成本较低，但投资回收周期依然很长。如北京海淀区温泉镇一项目，投资回收期约18年。武汉的试点项目，应该怎么做？

　　租赁房要通过运营赚到钱，才能保障各方利益。李悦认为，试点项目中，江夏区项目配套不足，目前外来就业人口少；东湖高新区项目虽然交通便利，但距工业园区和公交站点稍远；蔡甸区项目周边有多个工业园区，租赁需求旺盛，但工人收入偏低，租金定价或受限制。

　　实际上，根据李悦关于《武汉市集体建设用地建租赁住房的调研》数据显示，试点项目周边72.22%的潜在租客，月收入低于5000元，84.12%的人希望每月租房支出低于1000元，而且对租赁房周边的交通、治安、公共设施有一定要求。“集体建设用地建的租赁房是市场化运作，空置率不能太高。”李悦建议，试点项目除了要加快完善配套设施，吸引更多租户外，还要针对目标租户的特点合理定价，租金必须控制在租户能够接受的范围内。租赁方式上可采取政府整租、企业承租、个人租赁相结合。同时，还可以尝试委托专业机构运营等运营模式，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。（湖北日报见习记者 刘宇 记者 彭一苇 通讯员 蔡华）