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农房贷:“死资产”如何变身“活资本”

2018-05-17 09:42:28|来源:湖北日报|编辑:杨坤林|责编:孟慧

农房贷:“死资产”如何变身“活资本”

湖北日报讯 图为:罗锡生通过农房贷重新装修了门面扩大经营。

农房贷:“死资产”如何变身“活资本”

图为:陈文军正在修剪苗木,身后的房屋他用来抵押贷款扩大了苗木种植。

农房贷:“死资产”如何变身“活资本”

图为:李胜南在池塘内观察龙虾长势。

  湖北日报全媒记者 李先宏 夏中华 通讯员 王宏君 姚旷怡

  农房贷,一项由全国人大常委会授权的改革试点。2016年起,在全国59个县市区进行,武汉市江夏区是其中之一。

  所谓农房贷,是以农民住房为抵押物的贷款。

  根据物权法、担保法等相关规定,集体所有的宅基地使用权不得抵押,而农房贷改革试点,就是要赋予其抵押融资功能,允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。

  从2016年试点启动,到2018年4月底,江夏12家开办个人信贷业务的银行,向区内11个街道的农民累计放贷1090笔、6.4亿余元。

  通过试点,江夏区在创新农村金融服务、盘活农村资产资源和满足农业经营主体金融需求等方面,开展了有益的探索,形成了“江夏经验”,获得了湖北省委、省政府主要领导的肯定。

  根据国家统一部署,原定两年试点期限,再延长一年,至2018年12月31日。近日,江夏区召开推进会,强调解放思想,敢于突破,进一步推进农房贷试点。湖北日报全媒记者深入采访,记录下几个案例,从中感受农民“死资产”变身“活资本”带来的变化。

  案例

  朱昌胜:养殖大户“跨界”乡村游

  4月底,在江夏区乌龙泉街道蓝波湾水文化度假村,见到44岁的朱昌胜时,他正为接待一个200人的户外拓展团,忙得不亦乐乎。

  敦敦实实的朱昌胜,看起来有些“沧桑”。但他说,“别看我矮矮胖胖,但我可以轻松扛起一二百斤,在淤泥里也能行动自如。”

  朱昌胜不仅力气大、是个种田好手,胆量也不小,很有经商头脑。他曾在纸坊街上开了多年餐馆,后回老家五里界搞水产养殖。2018年,总不安分的他,来到乌龙泉街道友爱村,承包经营蓝波湾水文化度假村,“跨界”搞起了乡村休闲游,在村里引起轰动。

  蓝波湾水文化度假村面积2400多亩,在江夏农庄中名头不小。它地处梁子湖畔,景色迷人,集休闲度假、赏花采摘,吃、喝、玩、乐、游一条龙。

  从养殖大户到经营农庄,朱昌胜说,农房贷是“助推剂”。

  2017年初,朱昌胜急需资金,购买鱼苗、饲料,但想尽了办法,也没筹到钱。正当他一筹莫展时,村干部问他,“农房贷,敢不敢借?”

  从不缺胆量的朱昌胜,二话没说,以他和其父共有住房作抵押,在武汉农商行贷了10万元,解了燃眉之急。

  “当年,我赚了好几十万元。”朱昌胜有些喜形于色地说,他是武汉农村商业行借出的第一笔农房贷。2017年12月4日,赚了钱的朱昌胜,提前一年还清了贷款。

  有了第一次贷款经历,朱昌胜开始谋划利用农房贷,拓展自己的经营领域。很快,他以曾经经营餐饮的经历,以及良好的信誉,获得蓝波湾水文化度假村的承包经营权。

  2018年初,朱昌胜以自己的新楼房做抵押,又贷款了21万元作为流动资金,开启了他的“跨界”之旅。“5月中下旬,度假村的鲁冰花园就要开园,瓜果采摘也要进入旺季。”朱昌胜说,有农房贷的支持,他才坚定地跨出了这一步。

  画外

  以往,金融机构对农民大多只揽储少放贷。农村金融,一直是一条腿长一条腿短。原因,除了农民借贷意愿,主要还是农民缺乏可供抵押的财产。

  实际情况并非如此。农民有房子、有宅基地、有土地经营权,但按法律规定,它们不能成为抵押物。

  随着农村经济的发展,新型农民、农民专业合作社等新型经营主体不断涌现,他们的创业意愿、发展能力在不断增强,但由于缺少资金基础,严重制约着他们的发展。

  应运而生的农房贷,无疑是一项创新性、突破性的改革!其试点成果一旦全面推开,就意味着某些法律规定、制度设计的突破与创新。

  数据显示,江夏区各商业银行发放的1090笔农房贷中,有1032笔、1.21亿余元,直接发放给了像朱昌胜这样的农民个体,占了总笔数94%以上,说明广大农民有着强劲融资需求。尽管由于农房评估价值所限,贷款的总金额不高,单笔贷款额度少的只三五万元、多的也不过二三十万元,但它们就像“种子资金”,催生出一个个“朱昌胜”。

  案例

  李胜南:从“跑断腿”到“送上门”

  李胜南,法泗街道斧山村养殖大户。他是江夏农房贷第一个吃螃蟹者!

  车到村委会,问询李胜南家。村干部说:“楼房最高的,就是他家。”

  朝着村子里最高的楼房行进,很快就找到了李胜南的家。这是一栋四层楼房,虽有些陈旧,但在村子里仍很显眼。

  斧山村,斧头湖畔美丽小山村。出李家后门,下几级台阶,就是李胜南养殖的200多亩水面。只要不出意外,每年他都有一二百万元的毛收入。

  相伴湖风,忆及第一笔农房贷,李胜南刻骨铭心。他用“跑断腿”来形容办理的艰辛。

  那是2016年冬春转换之时,李胜南急需资金,他跑了区里三四家银行,想尽了办法也没贷到款。后来,听说有农房贷,他颇为兴奋,贷款终于有着落了。但办理过程,让他苦不堪言。

  李胜南回忆,从3月份申请,一直到10月份,20万元贷款才发放到位。房子办证、测量评估、银行放贷……各个环节都得他本人去,共跑了几十趟,往返城里的油费花了几千元。“光银行申请资料填写这一项,就来回跑了4次。”

  但农房贷带给李胜南的,不光只有“跑断腿”的艰辛,也有“送上门”的舒坦,更有收获的欣喜。

  利用第一笔农房贷,李胜南改善了养殖环境、升级了养殖条件,第二年他喜获丰收,提前还清了贷款。2017年11月,他又申请了第二笔农房贷。“这次提出申请后,我就基本没管过,一个多星期,30万元贷款就办成了,手续还送上了门。”李胜南说。

  画外

  2016年,江夏农房贷仅办理了3笔、总金额区区55万元。

  试点首年,遭遇尴尬。

  原因多种多样:农房颁证不畅、手续纷繁复杂、银行意愿不高、农民等待观望……江夏区梳理出影响改革的28个具体问题,逐一出台解决政策与方法。

  建立农房贷“一站式”综合服务平台,各街道成立由国土、城管、建设、银行等机构组成的专班,统一受理各村集中递交的申请资料,专班人员上门代办土地测量、房屋测绘、农房评估与抵押手续,银行客户经理进村集中办理贷款申请手续,让农民“不走一步路、不求一个人。”

  引导银行开通绿色通道,下放大额农房贷审批权限,缩短批复周期。以前,需要跑3个月才能贷出资金,如今最快2周即可走完所有流程,平均办理时间减少七成以上。

  “农房贷试点就是要在坚守底线的前提下,穷尽问题,凸显矛盾,为后续推广探路。”江夏区委书记王清华说,农房抵押贷款是破解“三农”融资困局的重要探索,在明确不改变宅基地所有权性质、不受理违章建设农房抵押的两条底线基础上,改革试点可大胆探索、勇于突破。

  案例

  罗锡生:期望农房贷年年有

  罗锡生把农房贷比做“及时雨”,救了他的急。

  36岁的罗锡生,出生在五里界街道童周岭村倪罗湾,初中毕业就出门闯世界。打工做了多年家装后,2010年,罗锡生走上创业之路,在江夏城区纸坊北街建材市场,租门店卖瓷砖。但常常受制于流动资金的不足,生意一直不温不火。

  解决这个瓶颈,罗锡生不得不经常民间借贷,但高达10%至15%的年息,让他始终不敢有大的举动,开第二家店一直是他的梦想。

  2016年夏,江夏遭遇特大暴雨袭击,城区被淹多日。罗锡生的门店也被水浸泡,需重新装修。市场中,有受灾经营户出让店面解困,罗锡生觉得是个机遇,想再盘下个店面,扩大经营。但想尽办法,资金仍缺一二十万元。

  正发愁时,村支书告诉他,江夏正试点农房贷,政府有贴息。罗锡生喜出望外,赶紧用老家房屋作抵押,在农行江夏支行贷了10万元,解了燃眉之急。“政府给贴了70%的息,几乎没要息钱。”

  筹足了资金,罗锡生重新装修了瓷砖店,又新盘下一个店面、装修后销售木门。开业后,两个店生意红火,他请了7人看店、送货,预计2018年的销售额达五六百万元。他说:“店门前正在修建地铁,通车后生意会更好些。”

  按照房屋评估价值,罗锡生本可以贷到25万元,但其父担心他还不起,把老屋搞没了,坚持只让贷了10万元。“这好的事,当时多贷点就好了。”后悔不已的罗锡生说,做建材这行,要随时有资金备货!

  画外

  农房贷试点,不仅要解决农民贷款少走路、不求人的问题,也要解决少花钱的问题。

  江夏农房贷按基准利率4.35%贷出,而一般商业贷款利率在5.6%左右,低30%以上。推行政府“双向贴息”,既为农户贷款贴息,又为银行农房贷与市场利率差贴息。对农户贴息的幅度达50%-100%,还由财政承担抵押费、办证工本费等。

  “双向贴息”提升了农户的贷款意愿,又调动了银行的积极性。人民银行江夏支行副行长龙江说:“农村金融要让农民贷到便利的钱,这应是农房贷改革试点的应有之义。”

  案例

  陈文军:让农房贷壮大产业

  道路两旁、房前屋后,尽是珍贵、漂亮的景观树。

  英雄村,“苗木之乡”安山街的一个村。全村407户村民中,有近300户种植、经营苗木,其中30亩以上的规模种植户有30多家。在农房贷试点中,有10多个规模种植户,利用农房贷或农房贷+进行滚动发展。

  村党支部书记陈文军说,经营苗木常常要用小苗换大苗,以增加苗木的附加值,农户需要资金周转。去年5月,他用10万元农房贷资金,引进了50棵刺冬青、三角枫,3年后卖出保守估计能获利20多万元。

  亲身感受了农房贷的便利,遇有农户资金短缺,陈文军就极力推荐、宣传农房贷。受陈文军影响,邻居孙文财也贷了9万元,换栽了几十棵大苗木,几年后预计可获利10多万元。孙文财说:“下个月贷款就要到期了,希望还了还能续贷。”

  “坐在家里,一个星期贷款就能到位,这样的好事要让更多的人享受到。”陈文军说,不过,村里在推荐、审核时,严格、慎重把关,守住防控农房贷风险的第一道关,确保农房贷资金用于农民发展生产、壮大产业。

  按照办理程序,由村委会汇集贷款申请及相关资料,负责向有关部门和银行集中报送,实际起到了把守第一道关的作用。陈文军介绍,英雄村最高的农户贷到了80万元,而一个农户有赌博的不良习气、诚信也不好,就被村委会卡住了。

  画外

  农户贷改革试点,金融风险防控至关重要。

  江夏在试点制度设计中,村委会实际起到了防控风险的第一关口作用。与此同时,引入担保公司分摊风险、政府平台处置不良资产等举措,通过引入国有担保公司,为农房贷提供政策性担保,出现坏账时,政府、担保公司和银行按4:5:1的比例承担风险与损失;委托江夏区经发投集团,负责全区农房贷不良资产的收购和处置。此外,区财政投入289万元,为全区8.9万户农房购买保额不低于10万元的保险,以降低农房遭遇洪水、火灾等出现的风险。

  风险分摊机制以及不良资产处置渠道完善后,大幅减轻了银行放贷的后顾之忧。如今,除3家涉农银行外,另外9家银行也争相加入,农房贷成了“香饽饽”。

  但是,由于未到还贷高峰,不良资产目前还未出现,风险防控、分摊机制,以及不良资产处置机制,尚未得到实际的检验,亟待推进完善。

  农户贷改革试点,还在路上。

  (本版图片均为湖北日报全媒记者 倪娜 摄)

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